부동산을 살 때의 심리학
◆주택 전세율
◆아파트 미분양
◆ 2023년 주택 및 주택전망
부동산을 살 때의 심리학
수급지수는 부동산 시장에서 수요와 공급이 차지하는 비중을 알아보는 지수로 0~200 범위로 표시된다. 기본 값인 100 미만의 지수는 판매자보다 구매자가 더 많다는 것을 나타냅니다. 현재 공급 및 수요 지수는 여전히 기본 값인 100 미만이며 매수 편향이 여전히 약합니다.
최근 부동산 규제완화로 매물이 빠르게 나오고 있고 수도권 주택수급지수도 회복세를 보이고 있다. 3월 첫째 주에는 0.3포인트 오른 69.8로 지난해 말 사상 최저치인 65.0에서 회복했다. 2월 둘째 주부터 이번 주까지 4주 연속 상승세를 보였다.
정부는 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 지난해 말 부동산 규제를 완화하기 시작했다. 서울 대부분 지역의 규제완화, 재건 안전진단의 안심, 또한 9억 원 이하 주택에 대한 보금자리 특별대출이 있습니다. 이러한 조치들이 영향을 미쳐 매수심리가 부분적으로 회복된 것으로 추정된다.
시장에서는 규제완화 이후 시장 심리가 변할 것으로 예상하지만, 고금리와 경기 둔화 우려가 여전해 수급지표 상승 가능성은 낮아 보인다.
아파트 전세가
전세세율은 전세로 집을 빌릴 때 전세가격과 주택 매매가격의 비율을 나타내는 지표다.
전세가격은 부동산시장에서 매매시장의 선행지표로 활용되고 있다. 가격과 매매가가 가까울수록 실제 주택 구매자가 많아지고 매매가는 상승합니다.
지금까지 전셋값 상승으로 집값이 오른 사례를 여러 번 목격했다. 그러나 최근 전세가격 급락으로 서울 주택 전세가격은 2월 51.23%로 사상 최저치를 향하고 있다. 이런 상황에서 갭 투자는 어려워진다.
현재 전세 임대료는 회복 기미가 보이지 않고 있다. 그 이유는 부동산 매매가격이 하락하면 전세가격도 하락하고 전세가격이 하락하면 다시 매매가격이 하락하기 때문이다.
미분양 아파트 수
부동산의 경우 건설사 매각 후에도 남아있는 미분양 물량은 시간이 지날수록 늘어나고 일정 수준을 넘으면 부동산 시세가 고점을 찍은 뒤 하락한다. 반대로 미분양 주택이 줄면 집값이 오르고 있다는 신호로 풀이된다. 미분양 단위는 부동산 시장에서 수요와 공급의 균형을 나타내기 때문입니다.
현재 미분양 아파트는 전국적으로 7만 채가 넘는다. 미분양이 급증하는 지역에서는 집값이 크게 떨어질 것이다.
주택 및 주택 시장 전망 2023
부동산 시장은 고금리, 고가격, 경기침체 등으로 수요가 급격히 위축되고 있다. 특히 높은 금리는 부동산 시장의 가장 큰 스트레스 요인 중 하나로 꼽힌다. 한국은행의 금리인상으로 은행 가계대출 평균금리가 10년 만에 최고치를 기록했고, 이에 따라 집값은 계속 하락하고 있다.
부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인에는 금리, 거시 경제 불확실성, 금융 시장 위기, 미분양 주택, 거래 절벽 및 가격이 포함됩니다. 특히 금리가 계속 오르는 한 부동산 시장의 침체는 불가피해 보인다.